Política: Existe una burbuja en Nueva Zelanda y esta a punto de estallar?

Ayer leia este preocupante articulo de un "experto" de la revista Forbes hablando del inminente estallido de la burbuja inmobiliaria en Nueva Zelanda que se llevaria por delante a una economia donde la agricultura, pese a lo que muchos creen, solo supone el 5% del PIB

http://www.stuff.co.nz/business/money/9959525/NZ-bubble-going-to-burst

Que pensais? Hay una burbuja en Nueva Zelanda?

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Mi opinion sobre el mercado inmobiliario es que efectivamente hay una burbuja especulativa (sobre todo en Auckland aunque tambien en Chch y Wellington y ya en menor medida en el resto del pais) y que en algun momento los precios de las casas, que se estiman sobrevalorados en Auckland en un 70% con respecto al ratio sueldo-precio de casa de hace anios, acabaran bajando.

Casi la mitad de las hipotecas en NZ estan a intereses variables que dependen de la tasa de interes que marca la Reserva Central (el banco central de NZ). Dado que la reserva central acaba de subir los tipos de interes y planea subirlos aun mas progresivamente, me parece que muchas personas endeudadas con hipotecas de interes flotante lo van a pasar mal.

Si a esto le sumamos:
1-el hecho de que parece que China no va a ser, ni mucho menos, el gigante importador que prometian
(Vease https://fbcdn-sphotos-c-a.akamaihd.net/hphotos-ak-frc3/t1.0-9/10173763_867831879897741_4301521896179985207_n.jpg)

2-el hecho de que Australia va a sufrir mucho con la brutal caida de la demanda de materias primas
(Vease el indice DRY que mide el comercio maritimo de materias primas "raw" tipo carbon, minerales, etc. en minimos
http://www.zerohedge.com/news/2014-04-11/shipbuilding-orders-evaporate-baltic-dry-collapses
)

3-el hecho de que pese a dopar la economia (inyecciones masivas, tipos de interes muy bajos en la mayoria de paises desarrollados) parece que la demanda global sigue sin ser capaz de absorber toda la sobreproduccion..

Entonces yo no descartaria que en un momento dado el desempleo en NZ empezara a crecer, los sueldos cayeran y la gente empezara a verse incapaz de hacer frente a sus deudas, y ya hay un altisimo endeudamiento en NZ que haria peligrar todo el sistema financiero
(vease http://www.rbnz.govt.nz/statistics/key_graphs/household_debt/)

Sin embargo hay un detalle con el que parecen no contar en estos informes, y es que hay casi un millon de neozelandeses viviendo fuera de NZ. Si a gran parte de ese millon de emigrantes les diera por regresar, quizas los precios de las casas no bajaran tantoy las caidas fueran bastante suaves..

Quien sabe? Lo que esta claro es que ninguna economia puede crecer indefinidamente con recursos limitados, y que los precios de las casas tarde o temprano tienen que ajustarse y volver a la realidad de los salarios y los retornos de inversiones en economia real (que van cayendo)

Pero no le vendria mal a Nueva Zelanda empezar a invertir mas en industria de mayor valor anadido, y empezar a desligarse un poco mas de China y Australia porque sus economias van a empeorar mas y nos va a arrastrar.

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Por suerte parece que en NZ no se cometen las barabaridades que se hacina en Espana de permitir la concesion de hipotecas por encima del 100% del valor de las casas (Aqui en NZ ya exigen que se cuente al menos con el 20% del valor de la casa ).

Personalmente me alegro de que empiecen a subir los tipos de interes para que el credito sea mas caro, porque parece que nos estamos acostumbrando demasiado a funcionar a base de credito, y no olvidemos que el CREDITO supone TRAER RIQUEZA DEL FUTURO AL PRESENTE. Es decir, crear dinero de la NADA (expansion monetaria) bajo la promesa de que ese dinero sera devuelto en el futuro (y sacado de algun lado.. o de mas credito)

Tampoco olvidemos que en Nueva Zelanda los depositos bancarios no estan respaldados por el Estado. Es decir, que si un banco quiebra, y tienes el dinero en ese banco, pues lo pierdes. Asi que cualquier cosa que vaya en la linea de prevenir endeudamientos a lo loco me parece perfecto.

Raquelilla
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Bandera de Nueva Zelanda Raquelilla 444 27 647 Bay of Islands, Nz (Nueva Zelanda)

A ver si es cierto que van a empezar a subir los tipos de interés, porque de ello se lleva tiempo hablando y parece que no sube. De momento no están dando migajas por nuestros ahorros :(

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acaban de subir el mes pasado un 0.25 Y se preve que vuelvan a subir otro 0.25 en Mayo.

http://www.rbnz.govt.nz/news/2014/5655497.html

De hecho los depositos y las cuentas de ahorro ahora ya dan algo mas a partir de este mes. Yo tengo con ASB la Savings Plus y me dan un 4.25% anual si no toco los ahorros (aunque estan disponibles). No esta mal..

jgaseni
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Bandera de Nueva Zelanda jgaseni 171 11 322 Auckland city, Auckland (Nueva Zelanda)

En Auckland por lo menos el problema son los chinos con pasta, vienen con cash y revientan todas las subastas, porque en Auckland todo va por subasta y no puedes competir con ellos con un sueldo normal dependiendo de que te den un crédito, hay gente que llega a una subasta y si ve a más de 2 chinos ya se van porque saben que no podrán competir

Liutorable
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Bandera de Nueva Zelanda Liutorable 470 17 10551 Wellington, Wellington (Nueva Zelanda)

En mi zona siempre veo movimiento de compra venta de casas, los carteles no duran más de tres semanas... Como anécdota, hay una casa en mi calle que creo que todos los años la venden y la vuelven a comprar (supongo que con su correspondiente incremento de precio). Pero por esta zona las casas son carísimas para sueldos de los que más abundan, casi todos los dueños son de fuera o han estado/están viviendo fuera de NZ y las tienen alquiladas casi siempre a no neocelandeses. Aquí en Miramar hay una burbuja dentro de la burbuja porque hay especial demanda de vivienda de alquiler.
En fin, bueno es estar al tanto por si las moscas, aunque los españoles ya nos suena un "poco" todo esto.

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Creo que eso de que los culpables de los aumentos de precio son los chinos es un mito. Lo escucho siempre cuando hablo de esto con neozelandeses pero según las cifras de ventas resulta que la mayoría de los extranjeros que compran son precisamente británicos. A ver si encuentro por ahí las estadísticas.

Yo pienso que los "culpables" son los especuladores como muestra @Liutorable con su anécdota. En NZ no se pagan impuestos por las ganancias de compra venta (aunque si se consideran especulativas si que afecta a la declaración de la renta)

En cualquier caso creo que hay diferencia entre comprar una casa para habitarla y comprarla para hacer negocios. Y rompiendo una lanza en favor de los muy maltratados chinos en la opinión pública hay que decir que la mayoría de los especuladores son británicos, australianos y despues neozelandeses (hay muchísimos dueños que ni siquiera viven en NZ).

Yo trabajaba con muchos chinos y todos se compraron casa endeudandose religiosamente para habitar esas casas. Eso si, tienen un concepto de la propiedad como necesidad diferente y ni se plantean que puedan estar haciendo una locura metiéndose en una hipoteca a 40 años. Los españoles ya seguramente nos lo pensemos dos veces jej

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Por cierto. En new lynn en Auckland van a abrir el mayor bunnings del país y mitre10 y otros suppliers estan ampliando.
Me parece que aquí aún los inversores perciben que al mercado inmobiliario le queda mucho jugo..

Yo por mi parte a intentar ahorrar aprovechando que los tipos de interes van subiendo.. y ya me plantearé comprar de aquí a unos años si la cosa peta y vuelve a niveles razonables (y me conceden credito, claro!) :)

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Otra anecdota.

La casa que alquilaba yo en Auckland amueblada y con gastos incluidos por 400 a la semana en Kingsland se ha vendido por 1,2 millones de nzd!!! en enero.

Los dueños, británico-kiwi que viven en Londres la pusieron en alquiler inmediatamente y se alquiló enseguida por mas de 500 nzd semanales sin amueblar y sin gastos incluidos. Una locura todo.

Y esto lo se porque el que era mi casero es un buen amigo y se ha embolsado una cantidad maja.. considerando que compró la casa hace 4 años por 700,000 nzd

Ahora vivo en invercargill donde pago 200 a la semana por una casa totalmente amueblada en el centro. Y la casa vecina se ha vendido por 180,000 nzd

Y Como veis la diferencia de precios es brutal

Liutorable
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Bandera de Nueva Zelanda Liutorable 470 17 10551 Wellington, Wellington (Nueva Zelanda)

En mi zona por lo menos es muchas veces así como dices; casi todos los dueños de las casas que se alquilan por aquí no se donde son originarios, pero viven fuera de NZ, sobre todo en Australia o se han ido para algunos años a vivir fuera y las alquilan y casi siempre tienen "cola" de pretendientes....
Una cerca de la mía aún no se habían ido los inquilinos iniciales y ya habían otros descargando los muebles al día siguiente, y el alquiler es de 850 NZD a la semana¡¡¡ sin muebles ni nada. Ahora, eso sí, es un "casoplón".

kriskatxu
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Bandera de Nueva Zelanda kriskatxu 246 4 243 Haruru Falls, Northland (Nueva Zelanda)

Menudos precios que tienen las casas en Auckland y Wellington. En Northland estamos en la otra punta de la balanza, los precios de las casas estan de lo mas bajo que han estado en anos, y es el momento de comprar. Hay casas en Paihia que llevan un ano en el mercado. Casas que tenian un valor catastral de $450.000 y se estan vendiendo por $350.000.
Nosotros llevamos ya unos meses mirando para comprar, queremos aprovechar ahora que estan bajos los precios. Por lo que la gente dice por aqui podrian comenzar a subir en 4-5 anos. Al parecer dicen que mucha gente no va a poder permitirse jubilarse en Auckland por lo que el Bay of Islands puede que sea una opcion mas barata para ellos.

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Es un punto a tener en cuenta el de Aucklanders con baja pension para los que Auckland resulta caro.

Pero no se si tanto como para creerme eso de que los precios subiran en 4 o 5 anios en Northland (o en otras partes) cuando el credito va a ser mas caro y cuando se habla precisamente de que los precios estan sobrevalorados en todo el pais en mayor o menor medida.

Sobre Northland, por lo que he leido aqui:
http://www.nzherald.co.nz/nz/news/article.cfm?c_id=1&objectid=11229419
resulta que los precios si que estan subiendo, aunque dicen que las casas de menor valor ni siquiera se venden y son las que se estan desplomando, mientras que las de mas valor se venden en general bien.

Si fuese cierto que muchos eligen Northland para jubilarse (podria ser por el clima) supongo que las casas en mejores zonas (cercanas a hospitales o lugares de entretenimiento) seran las que se revaloricen. Aunque habria que ver que porcentaje de jubilados en Auckland son propietarios y que porcentaje viven en alquiler. Si son propietarios yo dudo mucho que se marchen de Auckland teniendo en cuenta que el precio de la comida y el ocio es igual o incluso mas accesible en Auckland (hay muchos restaurantes baratos en Auckland, playas, pesca, etc. la comida es exactamente igual de cara que en el resto del pais o incluso mas barata por haber mayor competencia y provisiones) y que sobre todo la atencion sanitaria en Auckland es mejor que en ninguna otra parte (y eso a los jubilados les tira mucho).

Normalmente se suele "saber" si los precios estan en equilibrio con los sueldos si el precio de la casa no supera 5 veces el sueldo bruto anual de la familia. Si entre mi pareja y yo ganamos $70,000 anuales, todo lo que sea meternos en una casa que cueste mas de $350,000 es un poco locura. (Creo que lo "subprime" se suele considerar por los bancos como todo precio superior a 5.5 veces el total household income)

Yo creo que donde si que es posible que suban los precios es en zonas donde hay industria y empresas no muy lejos de Auckland, por ejemplo Tauranga, Hamilton, etc. que es donde seguramente mas y mas empresas empiecen a marcharse de Auckland buscando menores costes si la cosa sigue como ahora.

PD: A mi me gustaria comprar en el futuro un lifestyle block cerca de Gisborne :)

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OFFTOPIC: Un consejillo que nos dan en el periodico a los que buscamos ahorrar..

http://www.interest.co.nz/news/69537/david-chaston-looks-bank-rate-offers-savers-light-rising-interest-rate-expectations-and-f

Como los tipos de interes han subido un 0.25% y se planea que el jueves se anuncie otra subida del 0.25% y que seguiran subiendo progresivamente hasta 2015 salvo que "algo pase", se recomienda que los ahorradores no se metan en depositos a largo plazo todavia hasta que la RBNZ (banco central) deje de tocar los tipos de interes (los OCR que llaman aqui)

El tema es que parece que los que se meten en depositos a largo plazo (mas de 12 meses) conseguiran menos rentabilidad que aquellos que "se ponen cortos", es decir, que aquellos que buscan rentabilidades a corto plazo. Como ejemplo claro:

ASB ofrece un deposito a 12 meses al 4.10%, y sin embargo tienen una cuenta de ahorro (Savings Plus) que ofrece el 4.25% anual (y subiendo) si no se sacan los ahorros, lo cual es mucho mas interesante ademas de tener los ahorros disponibles en caso de necesidad (mientras que con los depositos nanai..).

No todo van a ser malas noticias para los bolsillos!

(en el articulo lo explican mejor ;) )

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Claro que hay burbuja, cualquier sitio donde el precio de las casas sobresalga de lo razonablemente normal para una persona, pensando que una casa/habitacion con su tamanno racional y funcional, es un bien indispensable para alguien, pues es una burbuja. Si se informa que es un 70% pues tela.

Aqui en Berlin no se deja que haya tantas burbujas, solo se permite un porcentaje de cada Barrio para construir viviendas para pijos... creo que era un 10% porque entienden que muchos barrios son para clases medias, que en realidad son la mayoria de la poblacion de Berlin.

Ahora mismo no hay pais que no tenga burbuja, bueno incluso en Africa... esto es un invento de los bancos: Hipotecas, creditos, CDS, Ninjas, Seguros por impago de hipotecas, etc...

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@c2er

socorro!!!
leerte es un suplicio
todo son complots, lol

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@gmuk en serio? es hoy fools day?

El dia que te cuente la conspiracion de las habas asesinas, flipas en colores, lol!

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Estoy de acuerdo en que ya no hay países sin burbujas.
De hecho creo que la tendencia en un sistema económico con claros síntomas de agotamiento y sobreproducción es crecer a base de burbujas. Sencillamente porque la economía financiera es mucho más rentable que la economía productiva real. Que se lo digan a NZ donde el sector con más peso en el PIB no es ni la agricultura ni ganadería como cabría pensar, sino EL SECTOR FINANCIERO.

Pd: acabo de leer algo más preocupante aún. Y es que el porcentaje de personas hipotecadas a intereses variable no es el 50 por ciento sino el 70 por ciento, ya que gran parte de lo que en las estadísticas se consideran hipotecas a interés fijo en realidad son de interés fijo solo el primer año y luego crecerá proporcionalmente al tipo de interés que marca el banco central y que volverá a subir esta semana.

spr8
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Bandera de Nueva Zelanda spr8 573 154 3004 Christchurch, Canterbury (Nueva Zelanda)

en CHCH existe una inmensa, que acaba de empezar. Auckland es un polo de crecimiento descomunal y va a seguir creciendo si no prohiben a los extranjeros invertir en NZ. A ver si explotara la de wanaka y me compro algo por ahi... jajajja yo ya tengo una hipoteca pagando como una hormiguita en BCN y tiemblo de pensar a ver como el año que viene nos asentamos comprando un terrenillo... yo antes duermo en tienda de campaña 10 años que meterme en otra hipoteca!

@c2er oye que nos has dejado con el suspenso de saber lo de las habas asesinas!!! no vale!, cuenta cuenta

spr8
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Bandera de Nueva Zelanda spr8 573 154 3004 Christchurch, Canterbury (Nueva Zelanda)

por cierto sabeis lo que paso hace 20 años??? los intereses subieron un 20 por ciento o mas y mucha gente perdio sus casa por no poderlas pagar, tuvieron que venderlas por nada, muchos granjeros se suicidaron... mi marido perdió su casa... creo que subieron un 22% , bestial, algun cabron hizo negocio arruinando gente, como siempre.

@nautzili totalmente de acuerdo, y miedo da el dato. Como acabar con la economia no productiva? volver al patron  oro y asi los bancos no pueden inventar dinero ni el estado imprimirlo por la cara? pues me de la sensación que no nos van a dejar...

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Lo de impedir que los extranjeros inviertan en NZ no se yo si solucionaria la papeleta o seria incluso peor para la economia de NZ en general..

Como ejemplo tenemos Tailandia donde los extranjeros no pueden ser dueños de terrenos o negocios (o al menos antes no podian) y lo que hacian todos era buscar a un tailandes para que fuesen oficialmente los dueños mientras que el extranjero seguia moviendo los hilos de las cosas. En definitiva, siempre hay atajos para cada ley.

Y en Tailandia los precios se dispararon y estan disparados de todas formas, asi que no ha sido muy eficaz.

Yo creo que lo que se debe hacer es:

-Subir los tipos de interes, que estan muy bajos comparados con historicamente. Asi que en ese tema se esta haciendo BIEN ahora..

-Impedir un alto apalancamiento como no concediendo hipotecas a aquellos que no cuentan con por lo menos el 20% del valor de la hipoteca. En ese tema tambien se esta haciendo BIEN ahora..

-EVITAR la especulacion, o al menos sangrar a los especuladores para que repercuta en toda la economia a base de subir impuestos. Lo que no tiene sentido es que en Nueva Zelanda siga sin ponerse impuestos a las Capital Gain. Hoy se hablaba de ponerse serio con aquellos que poseen mas de 5 casas:
http://www.stuff.co.nz/business/money/9967943/Mortgage-tightening-to-hit-small-investors
pero va a ser una cosa que afecte solamente a los especuladorcillos, no a los grandes capitales.

-Incentivar la inversion fuera de Auckland, e incentivar la inmigracion fuera de Auckland. Es necesario distribuir un poco las cosas, ya que si no se distribuyen entonces todas las medidas economicas encaminadas a atajar los problemas de Auckland como encarecer el credito pueden afectar a economias sin ese problema como las de otras regiones. Y ese es un problema enorme dentro de un pais, porque lo que es bueno para una region podria ser terrible para otra.

En definitiva, mas nos vale en NZ pensar en el plan B. Porque un pais donde el mayor sector economico es el financiero no creo que lo pase bien si empieza a haber familias incapaces de hacer frente a sus hipotecas. Ahora bien, los intereses pueden subir y aun se pueden pagar las hipotecas aunque se encarezcan porque hay trabajo. Pero, y si la caida de la demanda en Australia y China se acentua, el turismo baja y los empresarios empiezan a ver que estan pagando demasiado por locales, suelo y demas cosas sobrevaloradas y empiezan a reducir plantilla y a generar desempleo?

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@spr8 no conocia el tema ese de hace 20 años. Pero desde luego en un pais donde el endeudamiento privado es altisimo (creo que es el tercer pais con mayor deuda privada sobre PIB de los desarrollados) no parece que la gente haya aprendido la leccion teniendo en cuenta que el 70% de las hipotecas es a interes variable..

Yo me temo que no hay forma de acabar con la economia no productiva sin cambiar totalmente el sistema economico. El capital debe moverse continuamente buscando el mayor interes. Eso es un hecho. Y si ese mayor interes no se encuentra en la economia productiva (y no se va a encontrar porque es IMPOSIBLE crecer al ritmo que se crecia en un planeta con recursos finitos) entonces el capital ira cada vez mas hacia la economia financiera y especulativa. Solucion?

Ninguna sin cambiar totalmente el sistema, aunque se podria "aliviar" el dolor con mayores regulaciones a la economia financiera. Lo que no tiene sentido es que los mercados de derivados y otros no tengan ABSOLUTAMENTE ninguna regulacion y muevan 7 veces mas dinero que la economia productiva.

 

PD: Lo de volver al patron oro, o aumentar el coeficiente de caja al 100% o quitar el privilegio de creacion de dinero a la banca privada, etc. no se si en realidad solucionara las cosas. Yo creo que cada vez sufriremos burbujas mas violentas, crisis mas violentas y demas muestras de los ultimos coletazos del capitalismo, pero llegara el momento en el que las cosas se caigan. Cuando la burbuja de la deuda estalle, esa sera la que se lleve por delante todo.

(Alguien ve algun sentido a que España se este financiando ahora a un interes tan bajo si no fuera por el "doping" que inyecta el BCE para que asi sea? Y sin ser capaces siquiera de generar empleo, como narices se van a devolver esas deudas con un envejecimiento poblacional creciente y con las personas en "edad de consumir" marchandose del pais? Es demencial, y no se puede sostener en el tiempo)

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Hay iniciativa para crear una industria de más valor añadido, aunque los frutos tardarán un rato en recogerse: http://www.mbie.govt.nz/what-we-do/business-growth-agenda/building-innovation

En cuanto a la economía neozelandesa, por si alguien tiene curiosidad, el desglose y las cifras del MBIE pueden encontrarse aquí (les faltan todavía dos informes por colgar): http://www.mbie.govt.nz/what-we-do/business-growth-agenda/sectors-reports-series

jgaseni
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Bandera de Nueva Zelanda jgaseni 171 11 322 Auckland city, Auckland (Nueva Zelanda)

yo no sé si la culpa es o no de los chinos, pero lo de ir a subastas y irse si había 2 o más chinos y luego saber que la han ganado ellos lo sé a ciencia cierta, hace poco se oía hablar de no dejar comprar a los extranjeros (exceptuando australianos) y al final no tiró para alante, no sé, por lo menos en Auckland la mayoría de chinos que ves son de pasta. El otro día fui a hacer un curso a la uni y de las 40 personas que había unas 30 eran asiáticos y por su indumentaria yo diría que de alto poder adquisitivo... y solo tienes que ver quien conduce los cochazos que circulan por Mission Bay. Por otro lado te puedo decir que de los 5 sitios en los que he vivido desde que estoy en Nueva Zelanda, en 3 de ellos mi casero era chino.

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@spr8
Lo decia de cachondeo...:(

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Será que es más fácil identificar a un chino que a un australiano o británico a simple vista :)

Drakull
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Bandera de Estados Unidos Drakull 573 32 5700 Camarillo, California (Estados Unidos)

@nautzili simple: el que duerme en el suelo es el chino. ;)

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jeje se me ocurren otras tecnicas de identificacion rapida, pero no son politicamente correctas..

spr8
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Bandera de Nueva Zelanda spr8 573 154 3004 Christchurch, Canterbury (Nueva Zelanda)

@c2er noooooo! jajajajaj

spr8
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Bandera de Nueva Zelanda spr8 573 154 3004 Christchurch, Canterbury (Nueva Zelanda)

Preguntad a los kiwis quién es (Sir) Roger Douglas.
(A los que hacen el tabajo sucio les dan un Sir)
Fué el ministro de economia de los labour en los años ochenta que tenía una politica no muy de izquierda precisamente, hizo unos ajustes bestiales que pagaron las personas de a pié. Pero de esos ajustes como los de España ahora, que necesitas 10 años para volver a sacar la cabeza del agua...

https://en.wikipedia.org/wiki/Rogernomics

su política fué bautizada Rogernomics

Mi marido lo odia. Yo creo que antes se hace un pasaporte de australia que darle la mano. Mi marido lo perdió todo pues no puedo pagar la barbaridad de interés y los bancos no quisieron renegociarle la duración del préstamo ni nada.

Yo creo que cualquier kiwi mayor de 35 sabe que es nombrar al demonio jajjaaja

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Y la ley de hipoteca aqui es como en España? Es decir, si no puedes pagar la deuda con el banco el banco pone en subasta tu propiedad y se cobra lo que pueda de deuda DE LO QUE SAQUE de modo que si no saca el 100% de la deuda al subastar esa propiedad aun le deberias dinero al banco?

O es otro sistema de dacion de pago y tal?

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