Bancos y transferencias: proxima meta: Comprar una casa

Cuando mi marido haya construido su historial de credito. (Cuanto puede tardar?) y el banco este dispuesto a conceder un credito (que requisitos piden? trabajo un numero determinado de anios?) nos hemos planteado la posibilidad de comprar una casa. 

Aunque es una meta a largo plazo queremos ir preparando el camino. No tengo ni idea de este mundo aqui, no se si las casas las suelen vender particulares, si se venden por craiglist o si las venden solamente los Real State... Alguna idea para ir conociendo el mercado?

Otra de las necesidades que tenemos es ahorrar para ese momento. Que porcentaje de dinero inicial se necesita? ya se que cuanto mas mejor, pero para partir de lo minimo sera un % del precio de la vivienda. Alguien sabe?

Con los ahorros que tenemos. Existen cuentas vivienda? En que consisten? Otra forma de invertir o guardar el dinero hasta que llegue ese momento.

Gracias de antemano.

 

Mrs-Pastrana
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Bandera de Estados Unidos Mrs-Pastrana 122 10 456 Cupertino, California (Estados Unidos)
Miembro desde 11 Feb 2013 - 11:39

Enhorabuena por la decisión Cristina, me alegro muchísimo por tí :-)

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Miembro desde 4 Apr 2013 - 07:53

El proceso de compra de una casa es similar al español, pero hay diferencias que conviene conocer. Yo he trabajado casi 15 años en el sector inmobiliario español, en el mercado residencial de segunda mano, así que cuando compré la mía en 2008 pude ver estas diferencias. Luego te hago un resumen... Has comprado alguna vez en España?

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1389979358 70 29 542 , ()
Miembro desde 29 Jan 2013 - 12:11

Si, una de segunda mano. Muchas gracias.

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Miembro desde 4 Apr 2013 - 07:53

Ok, te contesto este fin de semana. Saludos!

Mrs-Pastrana
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Bandera de Estados Unidos Mrs-Pastrana 122 10 456 Cupertino, California (Estados Unidos)
Miembro desde 11 Feb 2013 - 11:39

Hola @Marianolozano por favor, ¿te importaría enviarme a mí también la información? es que me parece un tema muy interesante y nunca está de más saber estas cosas por si en un futuro son necesarias.

Muchas gracias

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1407275476 , ()
Miembro desde 4 Apr 2013 - 07:53

@CristinaH y @Mrs-Pastrana, el proceso de compra de casa en USA tiene varias fases:

1. PRE-PROSPECCIÓN Y DECISIÓN DE QUÉ Y DÓNDE LO QUIERO Y ESTABLECER PRESUPUESTO REALISTA:
Al igual que en España, hay que hacer números de cuánto puedo pagar al mes y establecer un presupuesto aproximado. Hay que tener en cuenta que no hay que calcular un 10% más de gastos en la operación de compra, como en España, sino uno 3-4% ya que no existe ni IVA ni ITP (ese impuesto se paga en la venta). Tampoco hay gastos de comisiones de agencia, que es pagada por el vendedor. Los pocos gastos que hay son de registro, bancos y notaría (escrow).
Una vez determinado presupuesto inicial, hay que ver zonas, pasearlas y consultar portales inmobiliarios para ver qué se cuece en el mercado. Trulia y Zillow son buenos puntos para empezar y tener info general.
Hay open houses que son libres de visitar. Consulta en internet qué open houses hay por tus zonas de interés y empieza a entrar en materia. Te preguntarán si ya tienes agente; di que sí para que no te den la brasa y te dejen en paz.

2. ELECCIÓN DE AGENTE INMOBILIARIO.
Cuando sepas qué quieres y dónde, busca un agente inmobiliario. Te recomiendo que pidas consejo a un conocido o tantees entre agencias de prestigio. Los agentes aquí se llaman realtors o real estate agents. En España hasta el del kiosko de la esquina te vende un piso; aquí los agente son personas con cualificación (mínima) y además tienen un seguro de responsabilidad civil. Por lo general, son de fiar. Tu agente te acompañará en todo el proceso como tu abogado en tu divorcio :-D; por supuesto, si no te gusta puedes cambiar a otro, pero no se te ocurra comprar una casa directamente al propietario si el agente te la enseñó, aparte de quedar como el culo con todo el mundoy contar con mi desprecio puedes tener responsabilidades penales y encima quedarte sin la casa.

3. PROSPECCIÓN Y SELECCIÓN DE LA VIVIENDA.
El agente te llevará a lo que cree que te puede encajar mejor. A él/ella le dará igual una que otra, aunque preferirá las que más comisión se lleve. Que te enseñe casas, pero dale feedback de lo que te gusta y lo que no para que pueda ir afinando. El agente te guiará en el proceso de selección y compra hasta el final e incluso te aconsejará qué ofertas hacer. Él se encarga de todo y no tendrás que negociar ni ver al propietario para nada si tú no lo deseas.

4. OFERTA, NEGOCIACIÓN CON VENDEDOR Y BANCO.
Una vez vista la casa que quieres, la negociación depende mucho del momento de mercado, situación financiera del vendedor, capacidad de compra a corto plazo del comprador, etc. Sobre esto podría escribir capítulos, pero me lo ahorraré. Básicamente la diferencia con España es que la oferta se hace con un cheque por delante y se firma un documento de señal con el agente. Si la oferta es aceptada, ese cheque ya es parte del pago y se realiza un pliego de condiciones con los plazos de compra, etc (igual que al dar una señal en España). Tu agente tiene capacidad legal para formalizar todo esto.
Con el banco, a quien ya habrás acudido previamente para contarle tus intenciones y obtener su prequalification te pones en contacto de nuevo para decirle que tienes elegida la casa. Ellos te preguntarán qué entrada tienes preparada (down payment), recopilarán información tuya (credit history), de la casa (record) y se pondrá en contacto con tu agente para los detalles. Te harán una “preaprobación” del crédito, pendiente de la aprobación definitiva. Aquí, la cosa cambia bastante con España. Por ejemplo, aquí se compra más a interés fijo que en España (bueno, lo cierto es que hay gente que compra con interés variable, las ARM, pero ni de coña lo aconsejo). Los tipos de interés cambian cada día y tu contacto del banco no tiene la misma capacidad de decisión que tiene tu amigo del banco en España. Aquí son peones, en España los directores de sucursales tienen más capacidad para decidir en una operación con un particular. Así, el banco te ofrecerá, a día de hoy un interés de mercado según tu credit score, pero mañana puede cambiar!, por eso te ofrecen fijarlo (lock) durante un plazo de por ejemplo 30 días. En esos 30 días el interés puede subir o bajar y ese es tu riesgo. También existen conceptos nuevos como los discount points o qué es la compra de puntos de interés. Todo esto lo explico bastante más detalladamente en mi libro “USA… y disfruta” cuyo enlace pondré al final.

5. INSPECCIÓN DE LA VIVIENDA Y CIERRE DE LA NEGOCIACIÓN DE LA HIPOTECA.
Supongamos que el banco ha dado la preaprobación de esos 200.000 que necesitas. Ok, es el momento de llamar a un inspector para realizar la visita de inspección a la vivienda. Esto tampoco se hace en España y eso que la ley lo contempla como necesidad. Aquí en USA esto es más serio y un tipo te revisa si la caldera está bien, si la electricidad cumple la normativa, si puedes tener problemas en dos años con el tejado, etc etc. Te dará un informe por escrito y ese informe lo puedes utilizar para renegociar el precio de venta. A partir de ahí ya es cosa del “gitaneo” (con perdón) de la negociación pero el peso lo llevará tu agente.
Una vez cerrado el precio, se comunica al banco de que se ha cerrado la operación y se establece fecha para la notaría.

6. CIERRE DE LA COMPRA EN NOTARÍA.
Los notarios aquí no son ni de lejos lo que en España. En realidad son como gestorías donde se hace el papeleo y poco más. El banco y tu agente tienen todo el papeleo arreglado y tú solo tienes que leértelo (nadie lo hace) y firmar. Nunca firmarás en tu vida tantos papeles como en la compra de una casa en USA. Ni visados, ni Green cards, ni contratos ni siquiera una operación médica.
A partir de este momento se abre una cuenta llamada escrow, que gestiona tu banco, donde el banco te cobrará tu hipoteca y la parte proporcional del impuesto de la ciudad que te corresponda. El Property Tax (IBI) aquí es bastante más que en España; puede ser como un 2% del precio de mercado de tu vivienda que es exactamente el que has pagado. Tú compras libre de cargas siempre y recibirás de la comunidad de propietarios, si existe, un paquetón de papeles con los estatutos de la comunidad (declaration), normas, actas y demás información. Bueno, en realidad esto ya te lo mandan antes de firmar en la notaría para que te lo vayas repasando, es lo que llaman “resale certificate”.

Sobre la compra de una casa hay mucho de lo que hablar, me he dejado bastantes cosas en el tintero y como esto lo repetía hasta la saciedad en mi blog, decidí hacer un libro y contarlo. Si vivís en USA y estáis en esa fase de aclimataros y entrar “en vereda” os recomiendo muy encarecidamente la lectura del libro. Sobre el tema de vivienda hay como unas 30 páginas exclusivamente dedicadas. Tiene bastante buenas críticas porque da este tipo de información muy orientada hacia españoles.
http://www.amazon.com/-/e/B004AMOEII/?_encoding=UTF8&camp=1789&creative=390957&linkCode=ur2&tag=micie-20

Espero que os haya servido.
Saludos

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Miembro desde 4 Apr 2013 - 07:53

Tras mi speech me he dado cuenta de que no he respondido a las preguntas concretas de @CristinaH :-D Lo siento, ahora te digo:

"Cuando mi marido haya construido su historial de credito. (Cuanto puede tardar?)"

Tu historial lo estás construyéndo desde el primer día que tienes tarjetas, nóminas, pagas facturas, etc. Yo me compré mi casa a los dos años de estar aquí y la he refinanciado a los 5 después de comprarla con mejor tipo de interés.

"y el banco este dispuesto a conceder un credito (que requisitos piden? trabajo un numero determinado de anios?) nos hemos planteado la posibilidad de comprar una casa. "

Te piden el ID y número de la seguridad social para ver tu historial de crédito. Si compráis entre los dos, los dos respondéis con vuestro historial de crédito así que ponte tú las pilas también con este asunto. Nada más. Te harán un perfil con lo que ingresáis, lo que gastáis, si tenéis hijos y más propiedades, por ejemplo en España (esto no lo comprueban)

"Aunque es una meta a largo plazo queremos ir preparando el camino. No tengo ni idea de este mundo aqui, no se si las casas las suelen vender particulares, si se venden por craiglist o si las venden solamente los Real State... Alguna idea para ir conociendo el mercado?"

Puedes comprar a particulares, a bancos directamente o a través de agencias. En USA tienen un sistema llamado MLS que es una base de datos donde los agentes de todas las agencias comparten todas las casas que tienen. Un particular no puede meter su casa en esa base de datos por lo que estará fuera de mapas de las páginas webs y demás. Yo dejaría la compra entre particulares para "usuarios avanzados", precisamente porque hay muchas diferencias en el modo de hacer las cosas aquí. Esto no quiere decir que, aún teniendo tu agente buscando casa para ti, no veas casas por tu cuenta. Mi recomendación es que si ves algo que te gusta, se lo digas a tu agente para que te lo negocie.

"Otra de las necesidades que tenemos es ahorrar para ese momento. Que porcentaje de dinero inicial se necesita? ya se que cuanto mas mejor, pero para partir de lo minimo sera un % del precio de la vivienda. Alguien sabe?"

Al menos tener una entrada de un 15% es lo recomendable. Con un 10% también puedes comprar, pero el banco te mirará de reojo... Con los ahorros que tenemos. Existen cuentas vivienda? En que consisten? Otra forma de invertir o guardar el dinero hasta que llegue ese momento. No hay cuentas vivienda en USA que yo sepa, pero la compra desgrava fiscalmente muy parecido a como lo hace en España. El dinero para la entrada lo ahorras en una savings account, en ING USA o algo así y ya está.

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1407275476 , ()
Miembro desde 4 Apr 2013 - 07:53

perdón por el acento en "construyendo" :-)

I_am_Legend
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Bandera de Estados Unidos I_am_Legend 224 30 2233 Daytona, Florida (Estados Unidos)
Miembro desde 28 May 2013 - 18:33

Hoy en dia y con poco historial de credito con menos de un 20% de deposito dificil. Y el mortgage payment (incluyendo taxes y demas) no puede ser mas de mas o menos el 30% del income.

1393026382
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1393026382 26 14 488 , ()
Miembro desde 16 Dec 2013 - 23:49

Siempre quedaran los trailer parks.

Mrs-Pastrana
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Bandera de Estados Unidos Mrs-Pastrana 122 10 456 Cupertino, California (Estados Unidos)
Miembro desde 11 Feb 2013 - 11:39

Muchas gracias Maria, me lo guardo en favoritos :-)

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1389979358 70 29 542 , ()
Miembro desde 29 Jan 2013 - 12:11

Muchisimas gracias por tomarte la molestia de responder tan profundamente. Tengo tu libro en el kindel, me ayudo muchisimo antes de venir, mientras estaba preparando nuestra aventura, pero creo que la parte de la compra de la casa la obvie porque pense que era algo lejano, pero como veo que se puede materializar volvere a leerme tu libro, que recomiendo a todos los que esten pensando en emigrar a Usa.

1407275476
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1407275476 , ()
Miembro desde 4 Apr 2013 - 07:53

Muchas gracias @CristinaH por la mención. Echa un vistazo al apartado inmobiliario; ahí tienes los detalles sobre los bancos y el papaleo, que es quizás la parte que más difiere con cómo lo hacemos en España. Para buscar en internet también tienes el "glosario inmobiliario" que te ayudará a entender muchos anuncios clasificados y el papeleo. Si tienes cualquier duda más personal, contacta conmigo a través del email que tienes al principio del libro.

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