Alojamiento: Comprar vivienda en Suecia

Hola a todos,

Mi novia y yo llevamos casi un par de años viviendo en Malmö, los dos tenemos trabajo fijo y tenemos la intención de quedarnos una temporada por aquí, así que estamos pensando en comprar un piso (bostadsrätt) para tener más estabilidad y no depender de los segundos contratos de alquiler ni la lista para los contratos de primera mano.

Primero voy a poner la información que considero interesante y que he recopilado hasta el momento por si a alguien pudiera servirle:
- Lo que compras no es el inmueble en sí, sino el derecho a vivir en el mismo.
- Al contrario de los alquileres de primera mano, el mantenimiento del interior del piso corre por cuenta del inquilino.
- Para las hipotecas, el pago inicial debe ser de como mínimo el 15% del valor total de la vivienda, podrá variar dependiendo de la situación financiera.
- El sistema de compra es por subasta, los interesados visitan el piso y van pujando hasta alcanzar la cifra máxima.
- Los criterios más importantes a tener en cuenta son:
* Estado de la vivienda.
* Avgift (cantidad mensual que se paga para el mantenimiento del edificio/jardines/etc que generalmente también incluye agua, calefacción, internet y televisión), cuanto más bajo sea mejor, además será más sencillo vender la propiedad más adelante.
* La situación financiera de la empresa/comunidad gestora del edificio, ya que si tienen deudas, el avgift subirá en los próximos años.
* Driftkostnader (estimación del precio de otros gastos, generalmente electricidad y seguro ¿obligatorio?).

Los pasos a seguir, aquí no lo tengo tan claro:
1) Preguntar al banco si nos concedería el dinero aproximado, considerando nuestra situación y pago inicial.
2) Encontrar el piso en el que estamos interesados :-)
3) Pujar por el precio deseado, tengo entendido que aquí hay que entregar el papel que el banco te da diciendo que "puedes permitírtelo".
4) En caso de ser el ganador de la subasta, ¿negociar con el banco las condiciones concretas para ese piso?
5) Firmar con la inmobiliaria el contrato de venta, hasta este momento ninguna acción es vinculante.

Y algunas preguntas:
a) He escuchado que muchos suecos sólo pagan los intereses de la deuda y nunca amortizan la deuda en sí, ¿cómo puede ser?¿ventajas, desventajas?
b) ¿Hay alguna ventaja si se opta por aportar una cantidad inicial mayor al 15% obligatorio?
c) Tengo entendido que si el día de mañana queremos vender, la inmobiliaria se quedará con aproximadamente entre un 2% y un 3,5% del precio final de venta y tendremos que pagar un 22% de impuestos sobre el beneficio obtenido respecto al precio de compra.
d) ¿Cuáles son los ratios de intereses "normales" y cuanto deberíamos de intentar negociarlos a la baja?
e) ¿Algo más que se nos escapa y deberíamos de tener en cuenta?

¡Perdón por la parrafada! Cualquier información al respecto será bienvenida.

Saludos.

1439063779
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1439063779 , ()
Miembro desde 24 Jul 2014 - 15:35

Aquí un poquito de información :

Varning för extremt billiga bolån

Yo tengo piso ( bostadsrätt ) , pago 4500 mensuales de avgift , pero no tengo préstamos.
Sobre la amortización :

Hot om amorteringskrav kan ha ökat försäljningen

Finansinspektionen skrotar amorteringskrav

apascual
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Bandera de Suecia apascual 152 2 3 Malmö, Skåne (Suecia)
Miembro desde 6 Jun 2015 - 21:40

¡Gracias tranquilo!

¿Qué opinas de la nueva ley que van a sacar donde van a obligar a amortizar hasta un 50%, de verdad crees que los precios caerán tanto?

1439063779
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1439063779 , ()
Miembro desde 24 Jul 2014 - 15:35

Aquí un poco más de información sobre el acuerdo del nuevo proyecto de ley.
Yo no sé si los precios bajarán , porque son muchos los diferentes factores para una bajada de precios.

http://www.dn.se/ekonomi/amorteringskravet-det-minst-daliga-alternativet-enligt-maklare/

Oscar_Joburg
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Bandera de Suecia Oscar_Joburg 303 4 47 Estocolmo, Stockholms län (Suecia)
Miembro desde 15 Jun 2007 - 11:18

Hola!

Yo creo que los precios bajarán si se obliga a amortizar porque habrá gente que no podrá llegar a pujar tanto como de otra manera podría (bueno, hay gente, como antes comentabas, cuenta con que no va a amortizar y hace sus planes contando que solo pagará intereses y avgift) y eso hará que las pujas acaben antes y no suban tanto los precios (es decir, que baje el precio medio). Toda esta locura suele pasar en las tres ciudades más grandes, en el resto del país los precios son más moderados.

En cuanto a tus preguntas:

1) A eso se le llama lånelöfte y si tenéis dos salarios normales no creo que tengáis problemas.

a) Puede ser porque al banco ya le va bien que estés toda tu vida pagando intereses. En realidad hay un periodo de carencia de 5 años, pero en la práctica te lo van renovando si lo pides. Ventajas: pagas menos, funciona como un alquiler al banco. Tienes más renta disponible y cuando lo vendes sueles hacer negocio / desventajas: nunca acabas de pagar (hasta que lo vendes, claro). Yo creo que esta bien hacerlo así mientras sea posible si no piensas acabar tus días en esa vivienda.

b) que pagas menos intereses. Por contra, tus ahorros bajan más. Tal y como están los tipos de interés casi es mejor vivir con deuda. Lo interesante ahora mismo, bajo mi punto de vista, es firmar hipotecas de 3 meses. De ese modo se va renovando y tienes posibilidad de hacer aportaciones extraordinarias para cancelar hipoteca si te interesa por alguna subida de tipos. Si coges una hipoteca más larga, primero que te ponen un tipo de interés más alto y luego, importante, te penalizan si vendes el piso o te llevas la hipoteca a otro banco - lo llaman "ränteskillnadsersättning" (a mi me la jugaron aquí).

c) el 22% de impuesto de plusvalía lo pagas sobre la diferencia entre el precio de venta del piso antiguo y el precio de compra de la vivienda nueva. Si te vuelves a España supongo que si que será eso. Además te puedes desgravar todas las mejoras que haces en el piso antiguo (hasta 5 años antes de la venta) y las mejoras estructurales que haces en la vivienda nueva cuando te mudas. Pero aquí lo interesante es que puedes solicitar pagar este montante "a plazos" anuales y en la práctica nunca se acaba de pagar.

d) interesante ver esta web http://www.svd.se/rantekartan/map?rmtoken=t8886b99b0b15fbfb5e6177444357854e para poder ver el tipo de interés del vecino y poder al menos mencionarlo cuando negocias el tuyo.

e) antes de ponerte a pujar márcate tu precio de salida. Parece una tontería pero he oído historias de gente que empieza con el "un poquito más" y acaban con una deuda que les sobrepasa.

Bueno y eso es todo amigo. Mucha suerte con la puja y tómate una tila antes que te pones de los nervios.

Oscar

1439063779
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1439063779 , ()
Miembro desde 24 Jul 2014 - 15:35

Los pisos en las grandes ciudades son muy caros ,pero yo vivo en Uppsala y los últimos años han subido también mucho.
Yo compré mi piso en el 2000 por 1 millón y medio y ahora vale 4 millones y sigue subiendo.
Afortunadamente no tengo préstamos , así que no tengo muchos gastos.

1439063779
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1439063779 , ()
Miembro desde 24 Jul 2014 - 15:35

Aquí se explica cómo se declara la venta de un piso.

http://www.skatteverket.se/4.39f16f103821c58f680007425.html

1439063779
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1439063779 , ()
Miembro desde 24 Jul 2014 - 15:35

Más información sobre la venta de un piso.

http://www.boupplysningen.se/salja/beskattning

Mireiapinol
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Bandera de España Mireiapinol Barcelona , Barcelon (España)
Miembro desde 19 Jan 2018 - 12:46

Hola Apascual,
Gracias por tu comentario, justo estamos nosotros ahora en la misma situación :) pensando en comprar algo en Estocolmo, pero no da un poco de miedo que se nos escape algún detalle. Quería prenguntaros si finalmente comprasteis y que consejos nos daríais :) gracias también al resto de comentarios ya tenemos un poco de idea....pero nos encantaría saber que tal os fue!
Muchas gracias

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